Guía para comprar y vivir en un aparthotel en Miami - Preguntas frecuentes y más

Guía para comprar y vivir en un aparthotel en Miami - Preguntas frecuentes y más

Mar 01, 2023 March 01, 2023

Durante mucho tiempo, Miami ha sido el lugar preferido de los amantes de la playa, los fiesteros y los turistas en general. La gente quiere vivir aquí y pasarla bien, así que el concepto de condo hoteles es una gran elección en Miami. Casi todas las grandes cadenas de hotelería tienen un aparthotel en la ciudad o están por desarrollar uno. Pero, ¿qué es un aparthotel o condo hotel? ¿Qué hace que sea una buena inversión? ¿Por qué alguien elegiría vivir en un condo hotel en vez de en un condominio tradicional o un alojamiento de tiempo compartido? A continuación, podrás leer nuestra guía completa para comprar o vivir en un aparthotel en Miami y encontrarás las respuestas a todas estas preguntas frecuentes y más. Aquí puedes ver una lista de condo hoteles en Miami y Miami Beach.

Acqualina Ocean Residences
Acqualina Ocean Residences

Índice

¿Qué es un aparthotel y cómo funciona?


Los aparthoteles suelen ser edificios de gran altura que se construyen cerca de destinos populares para vacacionar y que son gestionados por cadenas hoteleras. Las unidades de estos edificios se venden a personas que desean utilizarlos como segunda vivienda o residencia vacacional. Estos propietarios, a su vez, tienen la opción de colocar su condominio en el programa de alquiler del hotel para obtener ingresos mientras están fuera.

Probablemente, la mejor parte de comprar una unidad de un condotel es que obtienes todas las comodidades y lujos de cinco estrellas asociados a la marca del hotel. Los servicios típicos incluyen spa, restaurantes y piscinas de lujo, clubes nocturnos, salones, servicio de habitaciones, conserjería y limpieza.

Para los huéspedes, la unidad del apart hotel se verá igual que una suite de un hotel normal. Pero, la diferencia clave es que se trata de una residencia con un propietario individual.



— Condo Hotels: One Residence, Many Names


Los hoteles en condominio tienen muchos nombres. En los Estados Unidos, se los conoce principalmente como condominium hotel, hotel condo y, por supuesto, condotel. En América Latina, se los llama apart hotel, aparthotel, condotel o condo hotel.



— Ventajas de ser propietario de un aparthotel vs. de un condominio vacacional tradicional


Antes de entrar en los detalles de la compra de un apart hotel, echemos un vistazo a las múltiples ventajas que tienen los propietarios de condoteles:

Una casa de vacaciones sin complicaciones con las comodidades propias de un hotel: uno de los mayores atractivos de comprar una suite en un apart hotel para utilizar como residencia vacacional es que tendrás acceso a todas las instalaciones de un complejo turístico. El servicio de limpieza, el servicio de habitaciones y el conserje se encargarán de todo durante tu estadía y, cuando te vayas, el equipo del hotel o una empresa de gestión in situ pueden hacerse cargo de tu unidad.

Programa de alquiler gestionado por profesionales hoteleros: otra gran ventaja de formar parte de una cadena hotelera es que si pones tu suite en el programa de alquiler del hotel, contarás con un equipo profesional con años de experiencia en ventas y marketing en el sector de la hotelería. No solo obtendrás la ventaja de la gestión de marketing de un equipo profesional, sino que también contarás con un sistema de reservas millonario de alcance internacional que mantendrá tu suite siempre alquilada y generará ingresos durante todo el año. Claro que el hotel se llevará una parte de los ingresos del alquiler.

Por otro lado, en caso de que decidas no utilizar el programa de alquiler del hotel y prefieras contratar a una empresa de gestión tercerizada, como Airbnb, podrás quedarte con una mayor parte de los ingresos y seguir disfrutando de todas las ventajas y beneficios asociados a la marca del hotel.

Ingresos regulares para compensar los gastos de la propiedad: al igual que un condominio de vacaciones normal, un aparthotel también tiene una serie de gastos, como cuotas mensuales, mantenimientos y reparaciones, impuestos de alquiler a corto plazo, etc. Sin embargo, con el programa de alquiler del hotel que genera un flujo regular de ingresos, muchos propietarios pueden cubrir los gastos de la unidad e incluso obtener ganancias.

Doble valorización: cualquier tipo de propiedad es un activo apreciable. Pero, una de las ventajas únicas de los aparthoteles es que, si la imagen de la marca del hotel mejora con el tiempo, las tasas de alquiler y, posiblemente, el valor de tu propiedad pueden aumentar con el tiempo.

Icon Brickell III (W Miami)
Icon Brickell III (W Miami)



Diferencias entre una propiedad de tiempo compartido y un condotel


Un único propietario
: a diferencia de las multipropiedades, en la que varios propietarios pueden utilizar la misma propiedad como casa de vacaciones, el apart hotel es de propiedad individual.

Sin tiempo límite para tus vacaciones: como no compartes la propiedad de tu suite de condo hotel con nadie, el concepto de tiempo compartido tampoco aplica. En una multipropiedad, los copropietarios suelen acordar la cantidad de tiempo que pueden disponer de la propiedad, que suelen ser las mismas una o dos semanas al año. Sin embargo, si tienes una suite en un apart hotel, eres el único propietario y puedes decidir la cantidad de días y las veces al año que quieras utilizar tu condominio (por supuesto, deberás consultar con el hotel las fechas de restricción, en caso de que estés inscripto en el programa de alquiler del hotel).

Mejor reventa: el concepto de compartir la propiedad y dividir el tiempo con otras personas puede ser un obstáculo para muchos compradores. Sin embargo, como la suite del aparthotel es de propiedad individual, tiene más probabilidades de revalorizarse con el tiempo y es más fácil de revender.



— ¿Un aparthotel es la opción correcta para mí?

Un aparthotel es la opción de compra correcta para ti si cumples con las siguientes condiciones:

  • Solo planeas utilizarlo como residencia de vacaciones.
  • Solo planeas utilizarlo durante un pequeño porcentaje del año.
  • Te gusta la idea de poseer una suite de lujo de una cadena hotelera de categoría mundial.
  • Tu prioridad es obtener ingresos por un alquiler mientras no lo utilizas.



— ¿Comprar un condo hotel es una buena inversión?


Al igual que cualquier inversión, el que resulte ser una elección inteligente o no depende de tus necesidades y elecciones. Estos son algunos elementos que influirán en el rendimiento de tu inversión:

  • No todas las marcas hoteleras tienen la misma imagen: tus ingresos dependerán directamente de la imagen de marca y de la gestión del hotel. Cuanto más fuerte sea el valor de la marca y de la gestión, más podrás ganar por noche. Por ende, es muy importante elegir la cadena de hoteles más adecuada de acuerdo con tu capacidad de inversión.
  • Reparto de ingresos: si decides inscribirte en el programa de alquiler del hotel, debes tener en cuenta que dividirás los ingresos con el establecimiento. Esto significa que obtendrás entre el 35 y el 60 % de las ganancias, dependiendo del apart hotel que elijas. Ahora bien, una cuota del 35 % de una cadena de alta gama bien establecida puede dar un mejor rendimiento anual que una cuota del 60 % de una marca más débil.
  • Limitaciones de la proyección de datos: dado que los desarrolladores solo pueden vender los condoteles como bienes inmuebles y no como inversiones (según la Comisión de Valores y Bolsa - SEC), no podrán darte previsiones de ocupación, tarifas estimativas o tasas de rentabilidad previstas para los proyectos en fase de preconstrucción. Sin embargo, las propiedades existentes pueden compartir datos históricos sobre sus ingresos y, con eso, puedes hacerte una idea de qué esperar.

No hay garantías sobre las tasas de ocupación o los ingresos: una vez más, dado que la SEC restringe el intercambio de cualquier tipo de proyección de datos, ningún agente inmobiliario o desarrollador se comprometerá a darte estimaciones de ingresos o tasas. Además, los ingresos de tu aparthotel serán tan vulnerables a las fluctuaciones políticas y económicas como el resto de la industria hotelera. Por lo tanto, lo único que puedes hacer para asegurar una buena inversión es realizar una buena compra, siguiendo los consejos de la siguiente lista.


 Mondrian
Mondrian - Créditos: Ken Hayden Photography



— ¿Cómo asegurarte de que tu aparthotel sea una compra exitosa?

Once you’ve decided that a condo hotel is the right choice for you, then do look into the following checklist to ensure that it turns out to be a smart buy as well:

  • Good location. Make sure your condo-hotel sits in or near a popular vacation destination or at least in a neighborhood frequented by tourists.
  • Strong brand. Brand value is one of the most basic things that will help ensure better marketing, higher occupancy rates and earnings per night.
  • Attractive amenities. What’s a hotel without its amenities, right? Make sure that the amenities are at par with what you spend. After all, spending more than a million-dollars should fetch ultra-luxury amenities in a 5-star establishment.
  • Solid management. Even the most enticing amenities can turn lackluster without the proper care and maintenance. A solid management should make sure that your suite and the hotel is always in tip-top condition.
  • Survey around. Make sure you check out neighboring properties, condo hotels in different parts of the city, the unit itself (if it’s ready), prices of similar condo hotels, etc. before taking a final call.
  • Read the fine print. Make sure you know about your association’s fees and rules, any restrictions, details on the rental program, it’s blackout dates and revenue splits. An informed decision is the best decision.
  • Ask a lot of questions, especially if it’s your first. This is the only time you have to ask as many questions as you want and clear every doubt you may have. Once you sign the dotted line, there’s little that can be done after.



— Preguntas clave antes de comprar un condo hotel

  • ¿Cómo funciona el programa de alquiler del hotel?
  • ¿Es obligatorio participar en el programa de alquiler del hotel?
  • ¿Cómo se reparten los ingresos del alquiler? ¿Qué porcentaje recibirás?
  • ¿Con cuánto tiempo de antelación tendrás que avisar a la dirección que irás de vacaciones?
  • ¿Hay fechas de restricción? (Por lo general, las fechas de restricción son en las épocas de mayor actividad vacacional o en los días festivos que se destinan exclusivamente para el alquiler de tu suite).
  • ¿Hay alguna restricción en cuanto al número de días que puedes permanecer/alquilar tu suite?
  • ¿Tendrás que respetar el horario de entrada y salida?
  • ¿Tu unidad se encuentra amueblada? ¿El mobiliario actual de la unidad es aceptable si quieres colocarlo en el programa de alquiler del hotel?
  • ¿Quién gestionará la propiedad? (El equipo del hotel y el equipo de gestión pueden ser dos entidades distintas).
  • ¿Cuándo se distribuyen los ingresos?
  • ¿Qué acceso tendrás a los servicios del hotel?
  • ¿Cuáles son tus derechos de voto y qué acceso tendrás a los libros y registros de la propiedad?
  • ¿Qué ocurre si un huésped daña los muebles de tu suite?
  • ¿Puedes utilizar las instalaciones del hotel aunque no estés ocupando tu suite?
  • ¿Quién es el responsable de pagar el impuesto sobre la propiedad de tu suite?
  • ¿Se puede financiar el condotel?



— Unirse al programa de alquiler del hotel vs. gestionar el alquiler por separado


Unirse al programa de alquiler del hotel

  • Tienes un equipo de ventas experimentado, experto en el campo de la hotelería, que comercializará tu suite durante todo el año.
  • El hotel utiliza su sistema de reservas para comercializar, gestionar y hacer un seguimiento de los alquileres. El alcance de estos programas suele ser inmenso.
  • Además de la imagen de marca y las técnicas de marketing del hotel, tu suite aparecerá en la página web y en sofisticadas aplicaciones promocionadas por el hotel, lo que hará que tu habitación sea más visible y accesible.
  • Tendrás que repartir un porcentaje fijo de los ingresos con el hotel, que puede coincidir o no con tus objetivos de inversión.
  • Las fechas de restricción pueden ser un problema, sobre todo si deseas pasar los principales días festivos o las semanas de máxima actividad en tu suite de vacaciones.


Gestionar el alquiler por separado (por ejemplo, Airbnb)

  • Puedes dedicar tu tiempo extra o contratar a un tercero para gestionar tus alquileres. Estaremos encantados de aconsejarte sobre algunas de las mejores empresas de gestión de propiedades en Miami para facilitar tu búsqueda.
  • Te quedarás con un mayor porcentaje de ingresos. Si no estás en el programa de alquiler del hotel, normalmente, no se te exige que compartas los ingresos con el hotel.
  • Tú o la empresa que contrates deberán dedicarse a la comercialización y gestión de tus alquileres para generar un flujo constante de ingresos.
  • Tienes control total sobre cuándo quieres alquilar la suite.

Ritz Carlton Bal Harbour
Ritz Carlton Bal Harbour



— Gastos típicos de un aparthotel

Al igual que un condominio normal, la suite de un aparthotel tiene una cuota mensual de la Asociación que, generalmente, cubre los servicios públicos como gas, agua, electricidad, internet, televisión por cable, mantenimiento de las zonas comunes, reservas para futuras reparaciones del mobiliario, acumulación de gastos futuros (como la remodelación de las habitaciones), costes de gestión, seguro del edificio y otros gastos que suelen cubrir las cuotas de los condominios tradicionales.

Además, deberás pagar el seguro (habrá detalles sobre esto en los documentos oficiales), los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria y cualquier otro gasto detallado en el acuerdo con el operador del hotel.

El hotel será responsable de pagar sus costes de funcionamiento, como salarios, marketing, sistemas de reservas y otros gastos directos del hotel.


— ¿Se puede financiar un aparthotel?

Sí, hoy en día, muchos prestamistas están dispuestos a financiar unidades de aparthotel. Sin embargo, cabe destacar que, dado que los bancos clasifican estas unidades como una propiedad de inversión y no como una propiedad residencial, los tipos de interés de los préstamos y los requisitos de pagos iniciales suelen ser más elevados. Las tasas también son más altas, ya que los prestamistas asumen un mayor riesgo al financiar una propiedad de inversión en comparación con una residencia primaria, pues es más probable que una persona incumpla el pago de una residencia de inversión que el de una residencia permanente.


Alternativas a los condo hoteles para alquileres de corta duración

Algunas personas buscan apart hoteles, pero, en verdad, simplemente quieren tener un condominio de vacaciones que puedan alquilar cuando no lo estén utilizando. Muchos condominios en Miami y Miami Beach permiten los alquileres diarios, mensuales o de temporada, lo que puede resultar una práctica alternativa.


— Conclusion

En definitiva, los condo hoteles son una muy buena manera de disfrutar de una fabulosa propiedad, situada en algunos de los principales destinos turísticos del mundo, impulsada por una cadena de hoteles de renombre mundial. También resulta ser una gran oportunidad de inversión, en la que los ingresos por los alquileres terminan cubriendo la mayoría de los gastos regulares e incluso pueden generar ganancias.

Miami tiene una gran variedad de aparthoteles y estaremos más que felices de encontrar el más adecuado para ti. No dudes en llamarnos al 786-930-4220 o enviarnos un correo electrónico a contact@condoblackbook.com para ayudarte en tu búsqueda del mejor aparthotel. También puedes revisar la lista que figura aquí abajo para empezar.

W South Beach
W South Beach

— A List of Condo Hotels in Miami

NombreDirecciónBarrioCiudad

Código postal

Tipo de propiedad

Año de construcciónRango de precios

Tamaño (sq ft)

1 Hotel & Homes102 24th StSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel2014$1,170,000 - $5,950,000866-2,200
1818 Meridian House1818 Meridian AveSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel1956$199,000-​$370,000357-816
ABAE (1215 on West)1215 West AveSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel2016299,000-425,000442-504
Alden Hotel Condo2925 Indian Creek DrMid-BeachMiami Beach33140Condo-Hotel2004189,900-​189,900288
Bentley Beach Hilton101 Ocean DrSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel2004$665,000 - $1,090,000515-640
Boulan220 21st StSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel2010$769,000-​$769,0001025
Carillon Resort and Condo (Center Tower)6801 Collins AveNorth BeachMiami Beach33141Condo-Hotel2010$425,000 - $1,950,000662-1,285
Carlyle Deco Hotel1250 Ocean DrSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel1941$749,999-$​772,5001,046-1,387
Casa Grande834 Ocean DrSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel1923contact us
Casablanca6345 Collins AveNorth BeachMiami Beach33141Condo-Hotel1948$190,500 - $239,000320-350
Congress Hotel - Strand Condo1024-1060 Ocean DrSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel2005$379,000 - $720,000451-729
Conrad Mayfield1395 Brickell AveBrickellMiami33131Condo-Hotel2008$280,000 - $1,549,000729-2,082
David William700 Biltmore WayCoral GablesCoral Gables33134Condo-Hotel1963$149,000 - $432,600420-1,086
Empire Condo750 Collins AveSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotelcontact us
Faena Hotel Residences3201 Collins AveMid-BeachMiami Beach33140Condo-Hotelcontact us
Fontainebleau II Tresor4441 Collins AveMid-BeachMiami Beach33140Condo-Hotel2008$669,000 - $3,200,000491-1,557
Fontainebleau III Sorrento4391 Collins AveMid-BeachMiami Beach33140Condo-Hotel2008$632,000 - $7,900,000521-3,300
Fortune House 185 Southeast 14th TerraceBrickellMiami33131Condo-Hotel1998$239,000 - $410,000640-950
Fountainebleau 4441 Collins AveMid BeachMiami Beach33140Condo-Hotel2008669,000-​3,200,000491-1,557
Four Seasons Residences Brickell1435 Brickell AveBrickellMiami33131Condo-Hotel2013329,000-​25,000,000611-8,803
Icon Brickell III (W Miami)485 Brickell AveBrickellMiami33131Condo-Hotel2011$345,000 - $780,000495-1,459
M Resort Residences18683 Collins AveSunny Isles BeachSunny Isles Beach33160Condo-Hotel2005$384,900 - $1,050,000688-1,497
Marenas Beach Resort18683 Collins AveSunny Isles BeachSunny Isles Beach33160Condo-Hotel2005$380,000-​$1,050,000688-1,497
Mondrian1100 West AveSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel2008$3,000 - $870,000477-1,190
Mutiny Park2889 McFarlane RdCoconut GroveCoconut Grove33133Condo-Hotel2001$440,000 - $799,000686-1,183
Newport Beachside16701 Collins AveSunny Isles BeachSunny Isles Beach33160Condo-Hotel1966$22,500-​$22,500360
Ocean Manor4040 Galt Ocean DrFort LauderdaleFort LauderdaleCondo-Hotelcontact us
Ocean Point Beach Club17375 Collins AveSunny Isles BeachSunny Isles Beach33160Condo-Hotel2001$344,900 - $1,250,000930-1,900
Ocean Spray4130 Collins AveMid-BeachMiami Beach33140Condo-Hotel1936$167,000-​$249,000214-269
Okan Tower555 N. Miami AveDowntownMiami33136Condo-Hotel2021contact us
Olsen Hotel Condo7300 Ocean TerraceNorth BeachMiami Beach33141Condo-Hotel1940contact us
One Hotel & Homes102 24th StSouth BeachMiami Beach33140Condo-Hotel20141,170,000-​8,900,000866-3,278
Q Club (Hilton)505 N Fort Lauderdale Beach BlvdFort LauderdaleFort LauderdaleCondo-Hotelcontact us
Ritz Carlton Bal Harbour10295 Collins AveBal HarbourBal Harbour33154Condo-Hotel2008$495,000 - $5,900,000510-3,317
Ritz Carlton Coconut Grove3300, 3340, 3350 and 3400 SW 27 AveCoconut GroveCoconut Grove33133Condo-Hotel2001$465,000 - $1,850,000936-4,000
Setai2001 Collins AveSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel2005$1,499,000 - $8,300,000767-2,558
Shelbourne1801 Collins AveSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel1940$375,000 - $1,200,000220-940
Sole17315 ColinsSunny Isles BeachSunny Isles Beach33160Condo-Hotel2007279,000-​1,100,000644-1,201
St Regis Center Tower9703 Collins AveBal HarbourBal Harbour33154Condo-Hotel20122,175,000-​10,950,0001,261-3,912
The Alexander5225 Collins AveMid BeachMiami Beach33140Condo-Hotel1962$439,000 - $950,000960-1,490
The Mutiny2951 S. Bayshore DrCoconut GroveCoconut Grove33133Condo-hotel1998$299,000-595,000620-960
The Surf Club Four Seasons9011-9111 Collins AveSurfsideSurfside33154Condo-hotel2016$3,725,000 - $15,995,0002,024-5,822
Trump International18001 Collins AveSunny Isles BeachSunny Isles Beach33160Condo-Hotel2013$260,900 - $1,595,000457-1,478
W Hotel South Beach2201 Collins AveSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel2009$915,000-​12,500,000490-2,960
Waldorf Astoria300 Biscayne BlvdDowntownMiami33132Condo-hotel2020contact us
YotelPad227 NE 2nd StDowntownMiami33132Condo-Hotel2020contact us
Z Ocean Hotel 1437 CollinsSouth BeachMiami Beach33139Condo-Hotel2007$309,000-445,000500


 

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