Cómo encontrar y comprar pisos de alquiler con opción a compra

Mar 10, 2023 March 10, 2023

Quizás estés interesado en comprar una vivienda, pero no puedes permitirte un pago inicial elevado o no cumples los requisitos para obtener una hipoteca. Por suerte, esto no significa que tengas que renunciar a tu sueño de la vivienda propia. Puedes optar por un contrato de alquiler con opción a compra, que te permite adquirir gradualmente una vivienda mientras vives en ella. Estos acuerdos pueden adaptarse a tus necesidades, ya que permiten que el inquilino compre su departamento o casa en algún momento del período de alquiler y todo o parte del alquiler que se haya pagado se aplicará al precio de compra.


¿Qué significa alquiler con opción a compra?

El acuerdo de alquiler con opción a compra significa que, durante un período de tiempo, alquilas tu casa y, en algún momento (que estará especificado en el contrato de alquiler), los pagos de la renta se utilizarán como parte de la compra del condominio o la casa.


¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Un acuerdo de alquiler con opción a compra suele consistir en un contrato de alquiler estándar en el que una parte de la renta mensual se destina a la compra de la propiedad. Normalmente, el contrato de alquiler establece ciertas condiciones, como el periodo de tiempo que debes alquilar la propiedad antes de comprarla (normalmente, suele ser un año).

Dependiendo de los términos del contrato de alquiler o arrendamiento, tendrás derecho a comprar la propiedad una vez que el plazo expire, lo que se denomina "alquiler con opción de compra", o deberás comprarla una vez que finalice el período de tiempo acordado, lo que se denomina "alquiler con obligación de compra". Estas condiciones pueden ser más o menos flexibles según lo que arregles con el propietario.


¿Cómo encontrar casas y condominios de alquiler con opción a compra?

Aunque estas posibilidades no aparecen todos los días, puedes encontrar casas y condominios en alquiler con opción a compra a través de agentes inmobiliarios que representan a propietarios individuales de condominios que pueden estar dispuestos a vender su propiedad de esta manera. Algunas inmobiliarias también están ofreciendo opciones de alquiler con opción a compra en edificios de condominios nuevos, como Dezer Development Group de Miami, que ha desarrollado muchos edificios de condominios de lujo, incluido el nuevo Residences by Armani/Casa en Sunny Isles.


¿Para quién puede ser ideal un contrato de alquiler con opción a compra?

Un contrato de alquiler con opción a compra puede ser una opción ideal para los potenciales compradores de un condominio que quieren mudarse a su nueva casa, pero necesitan tiempo para mejorar su puntuación crediticia. Quieren ganar crédito gradualmente y ahorrar para el pago inicial antes de solicitar una hipoteca pueden beneficiarse con esta opción. Los contratos de alquiler con opción a compra también son estupendos para quienes realizan su primera compra y para los compradores extranjeros, que todavía no tengan suficiente tiempo en Estados Unidos como para construir su crédito. 

En cualquier caso, para conseguir un buen contrato siempre es recomendable recurrir a los servicios de un agente y de un abogado inmobiliario con experiencia que puedan ayudarte a negociar los términos del contrato de alquiler con opción a compra.


¿Cómo se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra?

Si estás interesado en comprar una propiedad a través de un contrato de alquiler con opción a compra, primero debes contar con el asesoramiento de un buen equipo. Como mencionamos anteriormente, un buen agente inmobiliario y un abogado te ayudarán a definir las mejores condiciones para tu situación en particular. A continuación, te presentaremos los términos legales de los acuerdos contractuales, ya que pueden variar mucho en cuanto a los derechos y responsabilidades del comprador.

Normalmente, hay dos tipos de contratos de alquiler con opción a compra, que difieren en un aspecto muy importante: uno te permite una opción de compra, mientras que el otro te obliga a comprar la propiedad. Por lo tanto, asegúrate de saber desde el principio el tipo de contrato legal que estás firmando. Estas son las opciones típicas para pasar de alquilar tu piso o casa a ser propietario:

  • Contrato de alquiler con opción de compra: el contrato de alquiler con opción de compra otorga al comprador el derecho a comprar la propiedad, pero no establece una obligación legal de hacerlo. En estos casos, puedes decidir no comprar la propiedad al final del plazo del alquiler. Si bien no tienes obligación de seguir alquilando o de comprar la propiedad, es posible que debas renunciar a una parte o a la totalidad del dinero que hayas invertido en la propiedad, por ejemplo, como las partes de los pagos del alquiler que se hayan aplicado a la compra, la cuota que pagaste por adelantado al inicio del acuerdo y el dinero que hayas invertido en reparaciones o mantenimiento de la propiedad.

  • Contrato de alquiler con obligación de compra: el contrato de alquiler con obligación a compra, por el contrario, protege al vendedor estableciendo que el comprador tiene la obligación legal de comprar la propiedad al final del plazo de alquiler. Este tipo de acuerdo suele ser menos favorable para los compradores, a menos que su contrato tenga un precio de compra preestablecido. Los contratos de alquiler con obligación a compra son menos convenientes en los lugares en los que el mercado inmobiliario es más volátil.


El contrato con opción de compra vs el contrato con obligación de compra. ¿En qué situación conviene cada uno?

A la hora de negociar el arrendamiento, debes considerar algunos factores que te ayudarán a elegir entre un contrato de alquiler con opción de compra y un contrato de alquiler con obligación de compra.

En general, los compradores prefieren los contratos de alquiler con opción de compra porque ofrecen más flexibilidad: se paga una pequeña cuota por esta opción y se puede elegir si ejercerla o no. En caso de no hacerlo, probablemente pierdas la cuota de la opción, pero no estás obligado contractualmente a concretar la compra. 

Los vendedores suelen preferir los contratos de alquiler con obligación de compra porque obligan al comprador a seguir adelante con la compra.


¿Los contratos de alquiler con opción a compra exigen una seña? ¿Qué son las tarifas de opción?

En los contratos de alquiler con opción a compra, el comprador suele tener que pagar una tarifa no reembolsable, conocida como tarifa de opción o contraprestación de la opción, que asegura que tendrás la opción de comprar la propiedad en una fecha determinada. Esta cuota no suele ser reembolsable y debes pagarla antes de mudarte a la propiedad y antes de que el contrato de alquiler entre en vigor.

Aunque la tarifa de opción a compra no tiene un precio preestablecido, la mayoría de los vendedores piden una cantidad que oscila entre el 2,5 % y el 7 % del precio de compra. La buena noticia es que, en muchos casos, la totalidad o una parte de esta seña puede aplicarse a la compra de la propiedad al final del plazo del alquiler.


¿Cómo se determina el precio de compra en un contrato de alquiler con opción a compra?

Cuando se negocia un contrato de alquiler con opción a compra, uno de los factores más importantes tanto para el comprador como para el vendedor es el precio de compra. Sin embargo, ¿cómo se puede establecer el precio final de un inmueble para una fecha futura? El contrato de alquiler con opción a compra deberá especificar cuándo y cómo se determinará el precio final de compra del inmueble.

En algunos casos, el precio de compra se establece por adelantado, al momento de redactar el contrato. Normalmente, el precio suele fijarse a un valor ligeramente superior al del mercado actual. En otros casos, el precio de compra no se establece hasta el final del plazo del alquiler y se fija en función del valor real de mercado en ese momento. Para los compradores, suele ser mejor "fijar" el precio de compra por adelantado, sobre todo en los mercados en los que los precios de las viviendas aumentan constantemente.

Durante el periodo del contrato del alquiler, el comprador pagará una renta ligeramente superior a la del mercado y una parte de cada pago mensual se aplicará a la eventual compra de la propiedad. De este modo, el comprador puede acumular crédito y usarlo como pago inicial para la compra.


¿Cuándo no es una buena idea hacer un contrato de alquiler con opción a compra?

Si estás decidido a comprar la casa o el departamento que estás alquilando, este tipo de acuerdo puede favorecerte. Sin embargo, en algunos momentos es mejor esperar para firmar un contrato de alquiler con opción a compra. Por lo general, cuando el mercado está en baja o hay signos de una próxima recesión, un contrato de alquiler con opción a compra no será la mejor idea. ¿Por qué? Porque será difícil predecir cuál será el precio justo de mercado para la venta.

Dependiendo de las condiciones del contrato, tendrás algunas opciones para mitigar parte de este riesgo. Si el mercado está en baja, te conviene optar por un contrato de alquiler con opción de compra y no con el de obligación de compra. De esta forma, si cambias de opinión o si las condiciones del mercado empeoran, no estarás obligado a concretar la compra.


Ventajas e inconvenientes de los contratos de alquiler con opción a compra

En todos los contratos inmobiliarios hay ventajas y desventajas. En el caso de los contratos de alquiler con opción a compra, estas son algunas de las ventajas:

  • Podrás vivir en la propiedad antes de comprarla, una oportunidad que muchos compradores no tienen.
  • Podrás conocer bien el barrio antes de comprar la propiedad. 
  • Tendrás una idea de cómo funciona el edificio, cómo son tus vecinos y descubrirás si tu unidad es muy ruidosa.
  • Podrás realizar pagos aplicables a la compra sin tener que entrar en una hipoteca de inmediato.
  • Podrás fijar un precio de compra justo que te permitirá planificar tus finanzas.

Algunas de las desventajas de firmar un contrato de alquiler con opción a compra son:

  • Puede ser difícil para ambas partes acordar un precio.
  • Dependiendo del tipo de contrato, puedes quedar obligado a comprar una unidad que haya perdido valor para el momento de la compra y acabar pagando demasiado.



¿Cuáles son los riesgos de un contrato de alquiler con opción a compra?

Como mencionamos anteriormente, en algunos acuerdos de alquiler con opción a compra corres el riesgo de pagar demasiado dinero si no anticipas bien cuál será el valor justo de mercado de la propiedad en el momento en que finalizará el contrato.

En base a nuestra experiencia como agentes inmobiliarios, un consejo que nos gusta dar a los clientes es que vale la pena añadir una cláusula de salida del acuerdo o un derecho de tanteo. ¿Qué es el derecho de tanteo? Al final de tu contrato de alquiler, tienes el derecho de comprar o rechazar la compra de la propiedad antes que nadie o antes de que salga al mercado. Esto te dará la oportunidad de evaluar el valor de mercado en el momento en que adquieras la propiedad.


¿Quién es responsable de las reparaciones y otros gastos en un contrato de alquiler con opción a compra?

En un contrato de alquiler estándar, el propietario suele ser responsable del mantenimiento y las reparaciones (que superen los 100 dólares). En algunos acuerdos de alquiler con opción a compra, el propietario suele ser responsable del mantenimiento y las reparaciones después de un determinado período de tiempo o una vez que se celebre el contrato con opción a compra. Lo más habitual es que el comprador deba cubrir el mantenimiento y las reparaciones realizadas en la propiedad durante el periodo de alquiler, mientras que el vendedor normalmente conservará la responsabilidad de pagar las cuotas de la asociación de condominios, los impuestos y el seguro.

El contrato debe estipular claramente de qué tipos de mantenimiento y reparaciones será responsable el comprador, ya que puede haber reparaciones que sean responsabilidad del vendedor, como los daños preexistentes en la propiedad. Para evitar cualquier tipo de problema, es conveniente realizar una inspección profesional de la vivienda antes de firmar el contrato.


¿Cómo puedo buscar propiedades en alquiler con opción a compra?

Aunque la búsqueda de oportunidades de alquiler con opción a compra puede parecer difícil, los agentes inmobiliarios están para ayudarte. Además, el Servicio de Listado Múltiple (MLS) tiene filtros de búsqueda que tu agente inmobiliario puede establecer para ti. Si estás buscando en el área de Miami, escríbenos un correo electrónico y te enviaremos una lista de oportunidades de alquiler con opción a compra.


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